Umowa przedwstępna pisemna czy notarialna – najważniejsze różnice
Umowa przedwstępna zobowiązuje jedną albo obie strony do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży mieszkania, domu lub działki wybór formy decyduje przede wszystkim o tym, czy w razie odmowy drugiej strony można dochodzić jedynie odszkodowania, czy również zawarcia umowy sprzedaży.
Szczegółowe informacje o treści umowy, dokumentach i przebiegu czynności znajdują się na stronie Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Ten artykuł służy wyłącznie porównaniu obu form.
| Zagadnienie | Zwykła forma pisemna | Akt notarialny |
|---|---|---|
| Ważność umowy | Co do zasady wystarcza, jeżeli przepis szczególny nie wymaga innej formy. | Spełnia wymóg formy przewidzianej dla przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości (art. 158 KC). |
| Żądanie zawarcia sprzedaży | Nie przysługuje na podstawie samej umowy pisemnej, także wtedy, gdy podpisy zostały notarialnie poświadczone. | Może przysługiwać, jeżeli umowa spełnia wymagania ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganie co do formy (art. 390 § 2 KC). |
| Odszkodowanie | Może przysługiwać na zasadach art. 390 § 1 KC. | Może przysługiwać na zasadach art. 390 § 1 KC; uprawniony nie musi korzystać z roszczenia o zawarcie umowy. |
| Księga wieczysta | Co do zasady nie – umowa w tej formie, także z podpisami notarialnie poświadczonymi, nie daje roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży, które można byłoby zabezpieczyć wpisem. | Możliwe jest ujawnienie odpowiedniego przyszłego roszczenia o przeniesienie własności, jeżeli zachodzą ustawowe przesłanki wpisu. |
| Zadatek i inne zabezpieczenia | Zadatek, kara umowna i umowne prawo odstąpienia mogą zostać zastrzeżone również w umowie pisemnej. | Te same zabezpieczenia mogą zostać zamieszczone w akcie notarialnym. Ich skuteczność zależy od prawidłowej treści postanowień. |
| Koszty formy | Sporządzenie umowy przez same strony nie powoduje kosztów aktu notarialnego. | Powstają koszty czynności notarialnej, wypisów, a przy wniosku wieczystoksięgowym także właściwe koszty sądowe. Zobacz terminy i opłaty. |
Ważny wyjątek dotyczący rynku deweloperskiego. Umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia jednej z umów objętych art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z 20 maja 2021 r., jest objęta przepisami tej ustawy i wymaga formy aktu notarialnego zgodnie z jej art. 2 ust. 3 i art. 40. Więcej informacji znajduje się w części Forma umowy przedwstępnej.
Skutek słabszy i skutek silniejszy umowy przedwstępnej
Umowa pisemna
Skutek słabszy
Jeżeli strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie tej umowy. Strony mogą odmiennie określić zakres odszkodowania.
Odszkodowanie może obejmować uzasadnione wydatki związane z przygotowaniem transakcji, a w niektórych przypadkach także utracone korzyści, jeżeli zostaną wykazane przesłanki odpowiedzialności i związek przyczynowy. Nie jest to jednak automatycznie pełny zysk oczekiwany z wykonania przyszłej sprzedaży.
Akt notarialny
Skutek silniejszy
Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania z art. 390 § 2 KC, uprawniony może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Prawomocne orzeczenie sądu może zastąpić wymagane oświadczenie woli strony uchylającej się.
Uprawniony może zamiast tego wybrać odpowiednie roszczenie odszkodowawcze. Nie można natomiast kumulować żądania zawarcia umowy z odszkodowaniem za samo jej niezawarcie.
Forma aktu notarialnego nie zastępuje prawidłowej treści. Umowa nadal musi określać istotne postanowienia przyszłej sprzedaży, w szczególności strony, nieruchomość i cenę. Znaczenie ma również krótki termin przedawnienia, opisany szerzej na stronie czynności w sekcji Przedawnienie roszczeń.
Zabezpieczenia, które mogą działać w obu formach
Różnica między skutkiem słabszym i silniejszym nie oznacza, że umowa pisemna jest pozbawiona znaczenia. W obu formach strony mogą przewidzieć dodatkowe mechanizmy dyscyplinujące wykonanie zobowiązań:
- zadatek – jego skutki określa art. 394 KC, jeżeli strony nie postanowiły inaczej ani zwyczaj nie stanowi inaczej;
- karę umowną – może zabezpieczać określone zobowiązania niepieniężne, z uwzględnieniem zasad z art. 483–484 KC;
- umowne prawo odstąpienia – powinno wskazywać termin, w którym można z niego skorzystać, oraz warunki odstąpienia;
- precyzyjne warunki rozwiązujące lub odstąpienia – na przykład związane z finansowaniem albo wykreśleniem obciążeń.
Zastrzeżenia te nie przekształcają umowy pisemnej w umowę wywołującą skutek silniejszy. Mogą jednak określać konsekwencje niewykonania zobowiązań i ograniczać spory dotyczące rozliczeń.
Trzy praktyczne kwestie zależne od treści umowy
Zadatek i jego zaliczenie na cenę
Zadatek może zostać zastrzeżony zarówno w umowie pisemnej, jak i notarialnej. Ponieważ świadczeniem z umowy przedwstępnej jest zawarcie umowy przyrzeczonej, zaliczenie zadatku na poczet ceny sprzedaży warto przewidzieć wprost w umowie. Szczegółowe zasady rozliczeń opisuje sekcja Zadatek, zaliczka i kaucja.
Kredyt hipoteczny
Sama forma umowy nie rozstrzyga, kto ponosi ryzyko nieuzyskania kredytu. Jeżeli odmowa finansowania ma umożliwiać zakończenie umowy lub zwrot przekazanej kwoty, trzeba precyzyjnie określić przesłanki i sposób udokumentowania odmowy. Zobacz sekcję Kredyt i warunki transakcji.
Roszczenie w księdze wieczystej
Przy umowie notarialnej możliwe jest ujawnienie odpowiedniego przyszłego roszczenia o przeniesienie własności, jeżeli zachodzą przesłanki wpisu. Po ujawnieniu roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, zgodnie z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wpis nie przenosi własności; szerzej zagadnienie omawia sekcja Wpis roszczenia do księgi wieczystej.
Czy podpisaną umowę pisemną można zastąpić aktem notarialnym?
Tak, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę. Mogą zawrzeć nową umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, która zastąpi wcześniejszą umowę, albo ująć w akcie zmianę i pełną, uporządkowaną treść dotychczasowych uzgodnień.
Nie wystarczy jednostronne żądanie jednej ze stron ani późniejsze notarialne poświadczenie podpisów na wcześniejszym dokumencie. Dla uzyskania skutku z art. 390 § 2 KC cała umowa przedwstępna powinna spełniać wymaganie formy aktu notarialnego i pozostałe wymagania ważności umowy przyrzeczonej.
Przy zmianie formy trzeba wyraźnie rozstrzygnąć, czy wcześniejsza umowa zostaje zastąpiona, oraz potwierdzić rozliczenie wpłaconego zadatku lub zaliczki, terminy i pozostałe zabezpieczenia.
Najczęstsze pytania o wybór formy
Podpisaliśmy umowę pisemną. Czy możemy później zawrzeć akt notarialny?
Tak, za zgodą obu stron. Najbezpieczniej jednoznacznie określić, czy nowy akt zastępuje wcześniejszą umowę, oraz ponownie uregulować terminy, rozliczenia i zabezpieczenia.
Czy umowa pisemna daje kupującemu albo sprzedającemu jakąkolwiek ochronę?
Tak. Może stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego oraz skutecznych postanowień dotyczących zadatku, kary umownej lub odstąpienia. Nie daje jednak sama przez się roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.
Czy przy akcie notarialnym można wybrać odszkodowanie zamiast żądania sprzedaży?
Co do zasady tak. Uprawniony może zrezygnować z dochodzenia zawarcia umowy i dochodzić właściwego roszczenia odszkodowawczego. Nie może natomiast jednocześnie żądać zawarcia sprzedaży i odszkodowania za samo jej niezawarcie.
Czy akt notarialny można zawrzeć po wcześniejszej wpłacie zadatku?
Tak. W akcie należy dokładnie opisać dokonaną wpłatę, jej charakter i sposób zaliczenia lub zwrotu oraz relację nowej umowy do wcześniejszego dokumentu.
Czy akt notarialny gwarantuje, że sprzedaż dojdzie do skutku?
Nie. Akt daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przy spełnieniu ustawowych przesłanek, ale nie usuwa ryzyk dotyczących stanu prawnego nieruchomości, finansowania, wymaganych zgód ani późniejszej niemożliwości wykonania zobowiązania.
Przygotowujesz umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?
Na stronie czynności znajdują się informacje o wymaganych dokumentach, treści umowy i przebiegu czynności notarialnej.