Hipoteka - czym jest i jakie są jej rodzaje?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym mającym na celu zabezpieczenie spłaty określonej wierzytelności. Na podstawie art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece jej przedmiotem mogą być:

  • nieruchomości (lokale, budynki lub grunty)
  • użytkowanie wieczyste
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
  • wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat).

Rozróżnia się trzy rodzaje hipotek: umowną, przymusową i ustawową. Hipoteka umowna odnosi się do umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a wierzycielem. Najczęściej w postaci wierzyciela występuje bank, który udziela nam kredytu na mieszkanie. W ramach hipoteki umownej właściciel dobrowolnie zgadza się na wpis hipoteki do księgi wieczystej na podstawie umowy kredytowej.

Hipoteka przymusowa natomiast może powstać bez zgody i wiedzy właściciela nieruchomości. Stanowi skuteczny sposób egzekucji długów i może być nałożona na podstawie postanowienia sądu lub prokuratora. Dotyczy najczęściej deweloperów, którzy nie wywiązali się z umowy zawartej z klientem. Hipoteka ustawowa powstaje na mocy prawa i nie wymaga wpisu do księgi wieczystej.

Hipoteka łączna

Zgodnie z art. 76 ust.1 u.k.w.h. w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca daną nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Na tym właśnie polega hipoteka łączna, która chroni interesy wierzyciela w przypadku niewypłacalności dłużnika. Nieruchomości wchodzące w skład hipoteki łącznej nie muszą być własnością kredytobiorcy, mogą należeć do rodziny lub osób trzecich. Aby móc skorzystać z tego rozwiązania potrzebna jest jednak zgoda właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Kupno mieszkania z hipoteką

Kupując mieszkanie obciążone hipoteką, należy zdawać sobie sprawę z tego, że kupujący określany mianem dłużnika rzeczowego może zostać zobowiązany do spłaty zadłużenia, jeśli właściciel nieruchomości (dłużnik osobisty) nie spłaci hipoteki. Aby sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, należy udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego dla danej nieruchomości, biorąc pod uwagę jej lokalizację. Kupno mieszkania z hipoteką może bowiem przysporzyć wielu kłopotów, ponieważ w interesie wierzyciela jest odzyskanie zainwestowanych pieniędzy niezależnie od kwestii spornych zaistniałych pomiędzy sprzedającym i kupującym nieruchomość.

Zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece spłata kredytu hipotecznego oznacza wygaśnięcie hipoteki. Fizyczny wypis z księgi wieczystej wymaga jednak złożenia stosownych dokumentów w biurze podawczym Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego.